Здайте
квартиру
правильно
Ви їдете з Берліна на півроку. Ось як здати квартиру в суборенду на час відсутності — законно, безпечно й без сюрпризів після повернення.
«В обхід»
коштує
дорожче
Кожне «зрізання кутів» здається економією часу. Насправді воно перекладає конкретний ризик на вас і позбавляє захисту, який інакше був би на вашому боці.
Без дозволу власника
Суборенда без дозволу порушує §540 Цивільного кодексу Німеччини (BGB). Перше порушення зазвичай тягне за собою письмове попередження (Abmahnung), а не миттєве виселення — але суди доводять справу до кінця. На початку 2026 року Федеральний суд (BGH, найвищий суд у цивільних справах) виселив орендаря, який жив у квартирі ще з 2009 року, — за суборенду з прибутком та ігнорування попередження (BGH VIII ZR 228/23). Запитати дозволу — безкоштовно. Пропустити цей крок — єдиний справді небезпечний варіант.
Без письмового Untermietvertrag
Готівка з рук у руки — зручно, доки все йде гладко. Але без письмового договору (Untermietvertrag) ви не доведете, про що саме домовлялися: розмір плати, строки, заставу. Якщо суборендар перестане платити або відмовиться з'їжджати — ваша позиція буде значно слабшою. За §540, абз. 2 BGB саме ви, головний орендар, повністю відповідаєте перед власником за будь-яку шкоду. Тож договір захищає насамперед вас, а не суборендаря.
Без Wohnungsgeberbestätigung
За законом ваш суборендар мусить зареєструватися за новою адресою (Anmeldung) протягом двох тижнів після заселення (§17 Закону про реєстрацію місця проживання, Bundesmeldegesetz). Без вашої підписаної довідки — Wohnungsgeberbestätigung, тобто підтвердження від власника житла (§19) — він просто не зможе цього зробити. Тобто ви залишаєте його в незаконному становищі. А незареєстрована людина у вашій квартирі — це саме те, що найшвидше викриває всю схему. Заповнити форму — п'ять хвилин.
Без декларування доходу
Дохід від суборенди оподатковується за §21 Закону про прибутковий податок (EStG). Не задекларувати його — це вже ухилення від податків (Steuerhinterziehung, §370 Податкового кодексу AO). Податкова служба (Finanzamt) має право перевіряти до 10 років назад. При цьому реальний податок після вирахування вашої власної оренди зазвичай близький до нуля — тож «економія» від приховування копійчана, а ризик непропорційно великий.
Ваше право
на суборенду
Якщо вже після підписання договору оренди у вас з'явилася поважна причина (закон називає це «законним інтересом»), ви як орендар маєте право не просто просити, а вимагати дозволу на суборенду частини квартири. Тимчасовий від'їзд із Берліна — заради роботи, родини чи життя деінде — це саме той випадок, який визнають суди. Федеральний суд (BGH) підтвердив: орендар, який їде за кордон, але залишає за собою бодай одну кімнату для речей і час від часу там ночує, має право здати решту квартири в суборенду (BGH, 11 червня 2014, VIII ZR 349/13).
Коли власник МОЖЕ відмовити
- !Є конкретна проблема саме з тією людиною, яку ви обрали (а не загальна неприязнь до самої ідеї)
- !Квартира після підселення стала б реально перенаселеною
- !Є інша серйозна й конкретна причина, чому це для нього неприйнятно
Не може відмовити просто тому, що «не хоче», або тому, що йому загалом не подобається сама ідея суборенди.
Суборенда частини квартири — ви залишаєте за собою кімнату, шафу та ключ → діє §553. Щоб відмовити, власник зобов'язаний навести вагому причину.
Передача всієї квартири, нічого не лишаючи за собою → діє §540. Тут власник може відмовити без пояснень. Єдиний запасний шлях — повністю розірвати свій договір оренди.
Суборенда з прибутком (коли ви берете більше, ніж витрачаєте самі) не захищена законом. Саме тому важливе правило 2: тримайте плату на рівні власних витрат — і ви чітко в межах свого права.
Якщо власник каже ні
- 1Попросіть назвати причину письмово. Сама фраза «я не дозволяю суборенду» — це ще не законна підстава для відмови.
- 2Зверніться до Berliner Mieterverein (Берлінська спілка орендарів) — допомога саме в таких ситуаціях і є їхньою роботою.
- 3Не починайте суборенду без дозволу — ризик цілком реальний.
Весь
процес
Кроки 1 і 2 робіть одночасно. Але нічого не підписуйте, доки не отримаєте дозвіл із кроку 1.
Попросіть
власника
Це той крок, який найбільше хочеться пропустити. Дарма. Один спокійний email — і ви переходите зі становища «порушую правила» в становище «маю повне право». А ще цей дозвіл захистить вас, якщо згодом щось піде не так.
Надішліть короткий лист або email — досить одного абзацу по суті. Більшість власників не читає українською, тож пишіть німецькою або англійською (готовий текст легко перекласти через DeepL чи Google Translate). У листі згадайте:
- →що ви тимчасово поїдете — з орієнтовними датами від'їзду й повернення
- →що хочете здати в суборенду частину квартири, а вона лишається вашим житлом — ваші речі та ключ на місці, і ви повертаєтесь
- →що ви й далі відповідаєте за квартиру та сплату оренди
- →ім'я та теперішню адресу суборендаря — якщо ви вже когось знайшли
- →ввічливий строк для відповіді — 2–3 тижні цілком доречно
Відповідь часто приходить за 1–2 тижні, але власник чи керуюча компанія можуть відповідати й довше. Якщо тиша — надішліть одне дружнє нагадування з новим коротким строком. Головне: не починайте суборенду, доки не матимете дозвіл у письмовому вигляді.
Тема: Прохання про дозвіл на тимчасову суборенду — [Ваше ім'я], [Адреса]
Шановний(а) [ім'я власника / керуючої компанії],
Я тимчасово буду відсутній(я) у Берліні приблизно з [дата початку] до [дата завершення] через [коротка причина — роботу / родину]. Квартира залишається моїм житлом: я зберігаю там свої речі та ключ і повернуся.
На цей час я хотів(ла) би здати частину квартири в суборенду і прошу вашого дозволу (§553 BGB). Я залишаюся вашим орендарем і несу відповідальність за оренду та квартиру протягом усього терміну.
[Якщо хтось уже є:] Передбачуваний суборендар — [ім'я], зараз проживає за адресою [адреса].
Чи могли б ви відповісти до [дата — приблизно за 2–3 тижні]? Із радістю відповім на будь-які запитання.
Дякую,
[Ваше ім'я]
Знайти
суборендаря
+ підписати договір
Крок 2 — Пошук суборендаря
- →Розмістіть оголошення на WG-Gesucht.de (головний сайт пошуку житла й сусідів у Берліні) або серед своїх знайомих
- →Чітко вкажіть: це тимчасова суборенда, точні дати, плата = ваша оренда + комунальні, без жодної надбавки
- →Перш ніж щось підписувати, візьміть в обраного кандидата повне ім'я, теперішню адресу та контакти
Робіть це одночасно з кроком 1: для самого пошуку дозвіл не потрібен — лише не підписуйте нічого, доки дозвіл не буде на руках. І насторожтеся, якщо людина пропонує переплатити, уникає особистої зустрічі або не хоче укладати договір — це ознаки несправжнього суборендаря.
Крок 3 — Untermietvertrag
- →Візьміть готовий перевірений шаблон. Berliner Mieterverein (спілка орендарів) дає його безкоштовно для членів. Членство (~€100/рік) ще й включає перевірку вашого договору юристом — заради цього воно й варте грошей
- →Впишіть: імена сторін, дати, розмір плати і що в неї входить (комунальні, Wi-Fi тощо)
- →Роздрукуйте два примірники й обидва підпишіть удвох. Кожна сторона залишає собі по одному
- →За бажанням попросіть заставу — Kaution. Максимум — три місячні плати без комунальних (§551 BGB). Тримайте її на окремому рахунку й поверніть, коли квартиру здадуть назад без зауважень
Тримайте плату за суборенду на рівні власних витрат. Якщо братимете більше, можете втратити саме право на суборенду — див. рішення BGH 2026 у розділі «Ваше право».
berliner-mieterverein.de
Шаблон договору суборенди безкоштовно для членів, перевірка договору включена. Членство ~€100/рік. Окупається, щойно власник починає тиснути або з договором виникають складнощі.
Тримайте окремо
Заставу (Kaution) тримайте на окремому рахунку, окремо від власних грошей. Поверніть вчасно після того, як квартиру здадуть назад без проблем — зазвичай протягом 3–6 місяців.
Починайте пошук зараз
Пошук людини в Берліні забирає час. Подайте оголошення ще до отримання дозволу — лише не підписуйте договір раніше за нього. Зазвичай пошук триває 1–3 тижні.
Передача
+ форма
реєстрації
Крок 4 — Фотоогляд квартири + показники лічильників
Зробіть це в день заселення, разом із суборендарем. Це ваш захист на випадок, якщо щось пошкодять пізніше, адже перед власником за квартиру відповідаєте саме ви.
- 1Сфотографуйте кожну кімнату — зокрема всередині шаф, під раковиною та всю техніку. Якщо телефон уміє — увімкніть на фото позначку дати.
- 2Перепишіть показники всіх лічильників: електрика, газ, вода.
- 3Удвох підпишіть короткий акт приймання-передачі — Übergabeprotokoll. Безкоштовні шаблони легко знайти онлайн, а в шаблоні Mieterverein він зазвичай уже є.
Крок 5 — Wohnungsgeberbestätigung
Ваш суборендар мусить зареєструватися за новою адресою (Anmeldung) протягом двох тижнів після заселення (§17 Bundesmeldegesetz). А без вашої підписаної довідки (§19) зробити це він не зможе.
- →Завантажте офіційну берлінську форму із service.berlin.de — у пошуку наберіть «Wohnungsgeberbestätigung»
- →Впишіть свої дані як особи, що надає житло, та підпишіть
- →Віддайте суборендарю в день заселення — він понесе її до Bürgeramt (районне бюро для мешканців) на реєстрацію (Anmeldung).
Ви залишаєтесь відповідальними
За §540, абз. 2 BGB ви — головний орендар — відповідаєте перед власником за будь-яку шкоду, яку завдасть суборендар. Акт передачі (Übergabeprotokoll) дає змогу стягнути цю шкоду з нього.
Це тривожний сигнал
Справжній суборендар спокійно підпише і акт передачі, і довідку про реєстрацію. Якщо він відмовляється — це привід насторожитися.
Офіційна берлінська форма
Форма Wohnungsgeberbestätigung — безкоштовна. Не беріть випадкові PDF з інтернету — лише актуальну офіційну версію з порталу міста Берлін.
Пошта
+ нотатка
для податків
Переадресація пошти — до від'їзду
- →Оформте пересилання пошти — Nachsendeauftrag — на сайті deutschepost.de
- →Вартість — приблизно €32–35 за 6 місяців (точну ціну гляньте на сайті)
- →Так листи від податкової (Finanzamt), банку чи Bürgeramt не лежатимуть непрочитані у квартирі
Що зробити наступної весни
Гроші від суборенди — це дохід від оренди за §21 EStG. Його вписують у додаток Anlage V річної податкової декларації.
Від цього доходу ви віднімаєте власну оренду за той самий період — пропорційно до зданої частки квартири. Тому оподатковуваний прибуток часто близький до нуля або навіть від'ємний.
Поріг €520: якщо весь дохід від оренди за рік менший за €520 — податку немає. Але межа жорстка: один євро понад — і оподатковується вже вся сума. Піврічна суборенда в Берліні майже напевно цей поріг перевищить. Тож одразу плануйте декларувати.
Anlage V наступної весни
Поставте нагадування в календарі на березень–квітень наступного року: «Задекларувати дохід від оренди — Anlage V». Після віднімання власної оренди сума податку зазвичай мінімальна або нульова.
Два варіанти
Подати самому безкоштовно через elster.de (офіційний онлайн-портал податкової). Або звернутися до Steuerberater (податкового консультанта) — він перевірить вашу ситуацію й подасть усе правильно. Невелика плата — і спокій на душі.
Nachsendeauftrag
Оформляється онлайн. ~€32–35 за 6 місяців. Ціну варто перевірити — вона змінюється. Замовте за кілька днів до від'їзду.
Декларування
доходу
Як реально працюють податки
Дохід від суборенди = дохід від оренди за §21 EStG. Його вписують у додаток Anlage V річної декларації.
Від нього ви віднімаєте власну оренду за той самий період — пропорційно до зданої частки. Здаєте 70% квартири — віднімаєте 70% своєї місячної оренди плюс комунальні за кожен місяць.
А оскільки ви зазвичай перекладаєте на суборендаря майже всю оренду, яку й так платите, оподатковуваний прибуток часто близький до нуля або навіть від'ємний. Тобто «зекономлене» на приховуванні — копійки, а ризик реальний і нічим не обмежений.
Якщо весь дохід від оренди за рік менший за €520 — податку немає. Але межа жорстка: один євро понад — і оподатковується вся сума. Піврічна суборенда в Берліні майже напевно її перевищить.
Якщо ви вже отримали гроші, не задекларувавши
Є законний спосіб усе виправити — Selbstanzeige, тобто добровільне розкриття (§371 AO). Воно може зняти кримінальну відповідальність, залишивши тільки несплачений податок + відсотки.
Але воно має бути повним, своєчасним і з повною сплатою — оформлене невдало, лише погіршить ситуацію. Це робота для Steuerberater (податкового консультанта), а не «зроби сам». Спершу порадьтеся з ним і лише потім дійте.
Нижче — податку немає. Вище — оподатковується вся сума. Піврічна суборенда в Берліні майже напевно перевищить цей поріг. Тож плануйте декларувати.
- суборендар реєструється за адресою (Anmeldung) — і в системі з'являється запис
- суборендар вказує цю оренду як свої витрати у власній декларації
- регулярні перекази від незнайомої людини привертають увагу банку
- податкова може перевіряти до 10 років назад
- доплата несплаченого податку + відсотки (≈1,8%/рік за періоди від 2019 р.)
- у тяжких випадках — кримінальне покарання за ухилення від податків (Steuerhinterziehung, §370 AO)
Підсумок
Задекларуйте. Після віднімання власної оренди оподатковуваний прибуток зазвичай мінімальний. Ціна декларування — одна форма. Ціна приховування — потенційно все.
Чек-лист
Документи
Передача та адміністрування
~3 години реальної роботи, розтягнуті на 2–3 тижні. Зроблено правильно — податок зазвичай мізерний або нульовий, і ви під захистом. Зроблено «в обхід» — усі ризики ваші. Питання договору — Berliner Mieterverein, питання податків — Steuerberater.